广州的蔡先生买了一套二手房,然而收房后装修时却遇到了烦心事,因为前业主拖欠物业管理费,被物业公司采取停水停电等方式阻挠装修。那么,业主拖欠物业管理费,物业公司是否有权采取停水停电、不提供物业服务的方式来催缴拖欠的物业管理费呢?

基本案情

蔡先生从李先生处购得一套房屋,收房时房屋可以正常使用水电。后蔡先生想对房屋进行装修,向物业公司提交了相关申请资料进行装修报备。物业公司却以蔡先生未办理收楼手续、未缴清欠费为由,拒绝为蔡先生办理装修报备手续,要求蔡先生缴清欠费后才可与其签订物业服务合同,并径自停了房屋水电。

物业公司向蔡先生发出的欠费清单显示,该房屋累计拖欠费用数万元,而这部分费用实际为前业主李先生拖欠。蔡先生多次交涉,物业公司依然不予其恢复水电,双方也一直没有签订物业服务合同。

为维护自身权益,蔡先生遂向法院提起诉讼,请求判令物业公司打开案涉房屋的水闸和电房,并配合拉线入户和办理装修报备手续。

经审理,广州市荔湾区人民法院一审判决:物业公司打开案涉房屋的水闸和电房,并配合蔡先生拉线入户和办理装修报备手续。

物业公司不服,提出上诉。广州市中级人民法院二审判决:驳回上诉,维持原判。

法官说法

本案中,案涉房屋为二手房屋,在没有合同约定情况下,新业主无义务为前业主缴纳拖欠的物业管理服务费。物业公司作为案涉房屋整栋楼的服务提供方,在服务期间不应当有目的、有前置条件地选择其服务对象,更不可在没有依据的情况下,拒绝为新业主办理装修报备,要求新业主缴纳前业主欠缴的物业服务费,并将缴费与否作为办理供水、供电、燃气等的前置性条件。

水电供应是基本的民生保障,《中华人民共和国民法典》明文规定了物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。业主应当按照约定向物业服务人支付物业费,物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的,业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。在业主未交、拒交物业费的情况下,物业服务人可通过催交、仲裁或诉讼等正当途径维权;但切不可采取极端措施逼迫业主缴费,这不仅侵害业主的居住权,如果因此给业主造成损失,还将面临承担赔偿损失等法律责任。——广州市荔湾区人民法院 邓彪

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